Teren de vanzare

Un teren poate fi amplasat atat in interiorul limitei construite a unei localitati (INTRAVILAN) cat si in afara acestei limite (EXTRAVILAN). In intravilan se pot construi locuintele,  pe cand in extravilan nu se aproba decat decat ferme si anexele lor. Acest lucru se poate vedea prin analizarea unui Extras de Carte Funciara ce va fi furnizat de catre vanzator. In extrasul de Carte funciara in prima parte (“A. Partea I. Descrierea imobilului”) prima informatie va fi “TEREN intravilan” sau “TEREN extravilan”. Daca terenul de vanzare este extravilan nu veti putea obtine autorizatie de construire pentru locuinta dumneavoastra.

Daca drumul de acces la terenul de vanzare are mai putin de 4,00m, nu veti putea obtine autorizatie de construire. Nu sunt exceptii.

Un teren este construibil numai daca are o deschidere la strada de minim 8.00m. Intre 8-10.00m se pot construi locuinte insiruite (cu calcane pe ambele parti laterale), intre 10-12.00m se pot construi locuinte cuplate (cu calcan numai pe o parte), peste 12.00m se pot construi locuinte individuale. Calcan se numeste peretele unei constructii care este construit pe limita gardului. Daca veti fi nevoit sa faceti o cladire cu calcan vi se va solicita acordul notarial al vecinului cu care veti imparti calcanul. Daca un teren de vanzare mai ingust de 12.00m va face ochiul, atunci va recomandam sa solicitati vanzatorului acordul notarial al vecinului / vecinilor in vederea unei eventuale construiri.

Suprafata minima este de 200mp pentru un teren pe care se poate construi o locuinta izolata sau cuplata, respectiv 150mp. pentru un teren destinat construirii unei locuinte insiruite. Aceasta este o conditie legislativa.

Terenul construibil are lungimea mai mare sau egala cu latimea (deschiderea) stradala. In cazul unui teren amplasat la colt pe strada, cu iesire la doua strazi, va recomandam, din experienta noastra sa considerati ca strada “principala” pe cea la care are adresa terenul.

Nu acceptati sa cumparati un teren pentru care apar discrepante intre situatia relatata in cadastru si realiatate. Aceste diferente, din experienta noastra pot fi de 2 tipuri:

1. Constructii care apar in cadastru si nu exista in realitate. In acest caz va trebui sa obtineti Autorizatie de Demolare pentru actualizarea cadastrului. Documentatia va trebui sa cuprinda poze cu aceste constructii inexistente ceea ce va fi o problema.
2. Constructii care nu sunt in cadastru si exista in realitate. In acest caz va trebui sa obtineti Autorizatie de Construire pentru intrare in legalitate. Exista de asemenea si posibiltateasa nu fie respectate cerintele legale de catre aceste constructii (forma, dimensiuni, amplasament, etc.), ceea ce va face imposibila intrarea in legalitate.

Daca doriti un teren de vanzare aflat intr-o astfel de situatie, solicitati vanzatorului sa-si actualizeze cadastrul conform situatiei din teren.

IMPORTANT!!! Nu faceti interventii (construire sau demolare) fara autorizatia necesara, pentru a nu va gasi dumneavoastra in cazurile de mai sus. Mai devreme sau mai tarziu cineva, undeva va observa discrepanta, vi se va interzice sa faceti diferite operatiuni (vanzare, intabulare, ipotecare, etc.) si va trebui remediata situatia.

Cand alunecarile de teren au loc, ele afecteaza numai terenurile in panta. Posibilitatea unor eventuale alunecari de teren este aratata de un studiu geotehnic. Puteti presupune ca acest studiu geotehnic nu exista in posesia vanzatorului deoarece nu este un document solicitat la vanzarea unui teren. Din acest motiv sunt cateva semne vizibile care pot fi urmarite.

1. Framantari si rupturi ale terenului pot fi vizibile pe terenurile afectate in trecut de alunecari. Aceste semne se datoreaza faptului ca nu aluneca neaparat o suprafata foarte mare a terenului. Diferentele de nivel si rupturile aparant intre partile care nu au alunecat sau au alunecat mai putin decat cele invecinate.
2. Plasa sau sarma ghimpata din gard este mult prea intinsa pe portiuni locale. Acest lucru se datoreaza faptului ca straturile de pamant pot aluneca cu viteze sau pe distante diferite. Astfel unii popi din gard se departeaza intinzand sarma sau plasa dintre ei si cei care au ramas pe loc sau s-au deplasat mai putin.
3. Zone cu copaci alaturati inclinati (nu doar unul) pot fi observate ocazional datorita faptului ca straturile de pamant nu aluneca in acelasi ritm in toata profunzimea lor. Radacinile fiind prinse in profunzimea straturilor de pamant nu pastreaza verticalitatea copacului in timpul unei alunecari.

In continuare este vorba de teren mlastinos care tine apa. Cand terenul este argilos apa nu va intra in pamant pentru o mai multe zile chiar saptamani dupa oprirea ploii. Daca apa balteste perioade indelungate si dese va crea probleme precum:

1. Noroi, mocirla si imposibilitatea amenajarii curtii fara investitii suplimentare
2. Deteriorarea gazonului si a florilor.
3. Presiunea apei poate scoate din pamant a bazinele subterane (ex. fosa septica vidanjabila, baziv de retinere a apei pluviale, etc.)
4. Imposibilitarea functionarii anumitor sisteme precum fosele septice ecologice, deoarece da peste cap sensul de functionare al fosei din cauza intrarii apei prin orificiul de iesire al fosei.
5. Infiltratii sau inundari ale subsolurilor

O solutie pentru problemele unui astfel de teren este aducerea de umplutura si pamant vegetal in cantitati mari, probabil si decopertarea locala sau totala a unor zone, dupa caz.

Suntem cu totii familiarizati cu utilitatile necesare mentinerii confortului unei locuinte, respectiv electricitate, apa, gaze si canalizare. Orice utilitati care nu exista trebuie compensate cu sisteme alternative. Existenta utilitatilor la oarecare distanta de teren este deasemenea problematica deoarece va fi costisitor din punct de vedere financiar ca ele sa fie aduse la poarta.

Recomandarea este sa va ganditi practic in ce perioada a vietii si in ce fel veti folosi locuinta:

1. Copiii mici necesita prezenta unor gradinite in apropiese. Copiii mai mari necesita scoli de alte tipuri (invatamant primar, gimnazial, liceal) cat si un sistem de transport care sa ajunga la ele deoarece copiii dupa ce cresc vor merge singuri. Daca considerati ca veti parcurge distanta cu masina trebuie sa tineti cont de faptul ca drumul va terbui facut de doua ori pe zi, in fiecare zi, anotimp si in orice conditii meteorologice.
2. Varstnicii au alte nevoi care trebuie asigurate, respectiv magazine in apropiere, locuri de plimbare, persoane cu care sa interactioneze. Tinerii nu au atata nevoie de socializare deoarece sunt mai activi, se deplaseaza mai usor si au servici.

O casa izolata este expusa vandalizarii si furtului atat ea cat si incinta. Prezenta vecinilor care locuiesc acolo in mod curent si pot vedea prin gard in curtea dumneavoastra descurajeaza hotii.

EXTRASUL DE CARTE FUNCIARA este un document uzual in vanzari si il va solicita/obtine chiar notarul. In el puteti vedea daca terenul este intravilan sau extravilan, care sunt adevaratii proprietari, constructiile de pe teren, daca terenul este ipotecat si nu numai. Daca vanzatorul nu are acest document il poate obtine online pe loc, sau in cel mult 2 zile dupa caz.

CERTIFICATUL DE URBANISM. Ca sa construiti orice va trebui sa obtineti o autozitatie de construire. Prima etapa in obtinerea autorizatiei este obtinerea unui certificat de urbanism de la primarie. Certificatul de urbanism este in esenta o lista care enumera:

– conditiile in care se poate construi

– restrictiile pe care le impune terenul (zone de protectie a retelelor de utilitati, a cailor ferate, a autostradelor sau chiar interdictii de construire impuse de proiecte viitoare precum latirea drumurilor, etc.)

– avizele care trebuie obtinute

– studiile care trebuie facute

– documentatiile care trebuie facute

Exista si posibilitatea obtinerii unui certificat de informare care enumera toate conditiile pentru orice tip de cladire sau orice tip de destinatie care poate fi construita pe teren. Desi majoritatea specialistilor recomanda solicitarea unui certificat de urbanism pentru informare vanzatorului, noi consideram ca el este prea general si chiar si specialistii pot omite lucruri. Noi recomandam solicitarea vanzatorului a unui certificat de urbanism pentru cladirea pe care doriti sa o construiti. Certificatul de urbanism, documentatia tehnica realizata su chiar autorizatia de construire poate fi cumparata odata cu terenul.

DACA VI SE PARE CEVA DUBIOS CU TERENUL VA RECOMANDAM SA SOLICITATI UN CERTIFICAT DE URBANISM SI SA-L ARATATI UNUI ARHITECT dar acest lucru poate frustra vanzatorul, mai ales ca lumea vrea sa vanda cat mai repede si fara stres.